¿Qué es un prestamo hipotecario?

Definición

Un préstamo hipotecario es un producto financiero, generalmente bancario, mediante el cual una parte (el prestamista) entrega una cantidad de dinero a la otra parte (el prestatario), que asume la obligación de restituirla y pagar unos intereses de acuerdo con las condiciones y el calendario que libremente pacten ambas partes. Su principal característica, y de ahí el nombre de hipotecario, es que, además de la garantía personal, el inmueble queda afectado como garantía del pago del préstamo.
Es decir, lo que singulariza al préstamo hipotecario del resto de préstamos es la existencia de la hipoteca, que no es otra cosa que una garantía especial que recae sobre el inmueble financiado y complementa (no sustituye) la responsabilidad universal del prestatario.
Es precisamente la existencia de esta garantía complementaria lo que hace posible que los préstamos hipotecarios tenga un coste de financiación más bajo – es decir, tipos de interés más baratos – en comparación con otras modalidades de préstamos con menor garantía.
La importancia de la inversión, probablemente la más importante que realizará un hogar a lo largo de su vida – también hace necesario que el plazo de este tipo de préstamos sea más largo para una mayor facilidad de pago. En el mercado se puede encontrar una oferta de productos muy importante y beneficiosa para los prestatarios en términos de cantidad, plazo y tipos de interés.
El inmueble hipotecado, a diferencia de lo que ocurre con la vivienda en alquiler, es a todos los efectos de la plena propiedad del prestatario, quien podrá venderlo, alquilarlo o incluso volverlo a hipotecar, siempre que el prestamista no sea perjudicado por alguna de estas operaciones, las que en algún caso podrá limitar pero no prohibir.

Adicionalmente, y como no esencial al concepto de préstamo, puede aparecer la figura del avalistapara reforzar la posición del prestatario frente al prestamista y así facilitar la concesión del préstamo, en la medida en que fortalece la responsabilidad en el pago en caso de incumplimiento del titular y/o las garantías hipotecarias no fueran suficientes.

Finalmente, cabe mencionar que aunque en nuestro país la financiación hipotecaria se otorga normalmente mediante la figura del préstamo hipotecario, también cabe que la financiación se otorgue a través del llamado crédito hipotecario. En el préstamo, la disposición del dinero se hace normalmente de una vez y se restituye según el calendario pactado, sin posibilidad de reutilizar las cantidades restituidas. Por el contrario, en el crédito hipotecario se pone a disposición del deudor, aquí llamado acreditado, un importe máximo del que dispone y luego restituye según sus necesidades, mediante una relación de cuenta corriente, cabiendo reutilizar las cantidades previamente restituidas.

Los elementos más importantes que determinan un préstamo hipotecario son:

  • Importe o Capital: Es la cuantía total entregada por el prestamista al prestatario en concepto de préstamo hipotecario.
  • Plazo de vencimiento: tiempo específico en el que se deberá amortizar el préstamo. Se establece inicialmente en el contrato de préstamo o crédito.
  • Tipo de interés hipotecario: es el coste financiero de la operación. Se debe establecer inicialmente en el contrato de préstamo o crédito, aunque pueda variar a lo largo del plazo de vencimiento.
  • Cuota de amortización: Es el montante a pagar en la periodicidad establecida (normalmente mensualmente) de capital e intereses.
  • Moneda: La mayoría de préstamos hipotecarios en España se contratan en euros. No obstante, también se pueden contratar préstamos en otras divisas como por ejemplo dólares, yenes, libras esterlinas, etc. Habrá que tener en cuenta que este tipo de préstamos incurre en un riesgo de cambio que puede hacer variar de forma importante el coste global de la operación. Paracubrir el riesgo de cambio se puede contratar un seguro específico cuyo importe, en caso de contratarlo, se deberá tener en cuenta a la hora de evaluar el coste total de la operación.

Finalidades del préstamo hipotecario

Aunque una de las finalidades principales del préstamo hipotecario es financiar la adquisición de vivienda, el préstamo hipotecario puede tener otras finalidades en razón del uso del dinero. En general, se pueden clasificar las finalidades del préstamo hipotecario en Inmobiliaria, Consumo y Afianzamiento.

El préstamo hipotecario más común es aquel que se constituye para financiar la adquisición, construcción o rehabilitación de un activo inmobiliario, que es el que constituye la garantía.
Dentro de esta finalidad los préstamos se pueden clasificar, a su vez,según los diferentes tipos de inmuebles o activos que sirven de garantía en:

  • Préstamos para financiar la adquisición, construcción o rehabilitación de activos inmobiliarios de uso residencial, tanto en primera residencia como de uso vacacional.
  • Préstamos para financiar la adquisición, construcción o rehabilitación de activos inmobiliarios de uso comercial, fundamentalmente oficinas y locales de negocios.
  • Préstamos para financiar la compra de terrenos (con su diferente uso y desarrollo urbanístico), incluido ?parcelas? para construcción de uso familiar.

Y préstamos para financiar la adquisición, construcción o rehabilitación de activos inmobiliarios de otros usos.La política de concesión crediticia de todas las entidades financieras es muy similar entre ellas, pero muy diferenciada dependiendo de la naturaleza del inmueble en garantía y de la situación física antes de la concesión (construida o no). Con carácter general, los créditos serán más abundantes y con mayor financiación con respecto al valor tasado de las garantías según se destinen para una demanda más amplia y homogénea de solicitantes y polivalencia de garantías, en comparación a otras finalidades más específicas y garantías más singulares. Así, por ejemplo, tendremos entre la más global y genuina ?financiación de vivienda? y la más restringida de negocios específicos con inmuebles especiales y más finalistas (hoteles, fincas agrícolas, etc.).

Otras finalidades crediticias asociadas a la garantía hipotecaria tienen que ver con modalidades de consumo.No es una práctica habitual ni tampoco muy recomendable utilizar un préstamo hipotecario sobre inmuebles de uso propio para financiar consumo, fundamentalmente porque el plazo de la operación hipotecaria es muy superior a la vida útil del bien de consumo que se adquiere.No obstante, siempre existirá la posibilidad de ampliar el préstamo hipotecario para financiar el consumo de bienes más duraderos e importes unitarios más elevados. Una variante más usual es la ampliación del préstamo hipotecario a la adquisición de vivienda para financiar gastos de establecimiento, mobiliario, etc.

Por último, hay una parte de la actividad crediticia hipotecaria que tiene que ver con la utilización de los inmuebles como garantía en procesos de refinanciación de otras deudas financieras (consumo, tarjetas, otros préstamos, etc.). Tanto en el mundo empresarial como en el ámbito de las economías familiares, la hipoteca como garantía real para la reestructuración de las cargas financieras de unos y otros es una figura utilizada con frecuencia. La utilización de un inmueble como garantía permite la reestructuración y sustitución de las deudas por otro préstamo a más plazo, más cómodo de amortizar y, generalmente, a un mejor tipo de interés por haber mejorado las garantías. Este tipo de préstamos, si bien tienen la consideración igualmente de préstamo hipotecario, debido a su finalidad, tiene un proceso de autorización más complicado que si la finalidad fuera de adquisición del inmueble. Las posibilidades comerciales serán más amplias en el caso de ser utilizado este producto por la misma entidad que concedió los riesgos que se desean reestructurar. Dada la naturaleza de estas operaciones, no hay productos estándar en el mercado en relación a los porcentajes de financiación sobre el valor de la garantía o el porcentaje de los ingresos que, como máximo, se deben destinar al pago de las cuotas periódicas, sino que esto depende.